Loi Scellier Outre-mer : Principe général

La loi Scellier Outre-mer (ou loi Scellier DOM-COM) vient compléter le dispositif de la loi Scellier mise en place en fin d'année 2008. La loi Scellier Outre-mer (en faveur des DOM-COM, départements et collectivités d'Outre-mer) a été instaurée le 27 mai 2009, suite à la publication au journal officiel de la Loi pour le Développement Economique des Outre-mer (la loi LODEOM).

La mise en place de la Scellier Outre-mer vient modifier le régime de la défiscalisation en loi Girardin amenée à disparaitre fin 2012. Chaque investisseur gardera tout de même la possibilité d'opter soit pour la défiscalisation Girardin soit pour la loi Scellier DOM-COM.

La nouveauté qu'instaure la loi Scellier Outre-mer, est une réduction d'impôt équivalente à 40% du prix de revient du logement retenu dans la limite de 300 000€ pour tout investissement réalisé en 2009 et 2011. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum (2 fois 3 ans supplémentaires) contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013. Avec la loi Scellier Outre-mer, c'est une défiscalisation maximum de 120 000€ qu'il est possible de réaliser.

Ce qu'il faut savoir :

• Loi Scellier Outre-mer : 40% de réduction d'impôt de 2009 à 2011
• Réduction d'impôt étalée sur 9 ans ...
• ... pour les investissements réalisés dans les DOM-COM

Textes de loi :

• Article 199 Septvicies du Code Général des Impôts
• Article 199 Undecies A du Code Général des Impôts
• Article 199 Undecies C du Code Général des Impôts
• Loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer (Loi LODEOM)
• Bulletin Officiel des Impôt N° 5B-17-09 du 15 mai 2009
• Article 217 Undecies du Code général des Impôts

Loi Scellier Outre-mer : Principe général

La LOI n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer dit, loi LODEOM, a introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Scellier Outre-mer (ou loi Scellier DOM-COM). Ce nouveau dispositif vient en fait compléter le dispositif de la loi Scellier qui a été mise en place en début d'année 2009, pour redresser le secteur de l'investissement locatif en difficulté lors de la fin de l'année 2008.

Tout comme la défiscalisation Scellier « classique », l'avantage fiscal de la loi Scellier Outre-mer est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable comme c'est le cas avec les lois de défiscalisation de la loi de Robien ou la loi Borloo. La défiscalisation en loi Girardin perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime de la loi Scellier Outre-mer, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 40% du prix de revient du logement pour tout investissement réalisé en 2009 et 2011. Cette réduction d'impôt passera à 35% pour les investissements réalisés entre janvier 2012 et décembre 2013, puis pour les investissements réalisés entre 2014 et 2017 (date de fin du dispositif Scellier dans les DOM-COM), la réduction d'impôt sera toujours fixée à 35% mais avec un engagement de location de 12 ans minimum contre 9 ans pour les investissements réalisés entre 2009 et 2013.

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Scellier Outre-mer, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Des biens immobiliers neufs, en état futur d'achèvement (VEFA), ou réhabilités et destinés à la location.
• Les biens immobiliers doivent être achetés dans les départements d'Outre-mer et les collectivités d'Outre-mer (les DOM-COM).

Loi Scellier DOM-COM : pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Scellier Outre-mer. L'avantage du mécanisme de réduction d'impôt est que chaque investisseurs quelque soit sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition) peut bénéficier de la loi Scellier Outre-mer.

La loi Scellier Outre-mer est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B du code général des impôts, qui acquièrent ce type de logements s'ils sont situés dans les départements et collectivités territoriales d'outre-mer (Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna).

Différence entre Scellier « classique » et Scellier DOM-COM

Avec la mise en place du dispositif Scellier DOM-COM, deux mécanismes d'impositions fiscales sont possibles avec le nouveau dispositif Scellier. D'un coté le Scellier « classique » pour l'investissement dans des biens immobiliers neufs situés en métropole. De l'autre le mécanisme de défiscalisation dit Scellier Outre-mer.

Quelles sont les différences entre les deux statuts fiscaux :

• 1) Dans le cadre du Scellier « classique », l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs et de défiscaliser grâce à l'achat d'un bien immobilier neuf destiné à la location.

Avantages : Les biens immobiliers sont situés en France métropolitaine. L'investisseur peut donc se rendre sur place pour constater l'avancement, l'emplacement ou encore la qualité de construction de son bien immobilier.

Inconvénients : Le montant de réduction d'impôt est moindre que celui accordé en Scellier Outre-mer. 25% en Scellier classique contre 40% en Scellier Outre-mer.

• 2) Dans le cadre du Scellier Outre-mer L'investisseur, comme avec le Scellier classique, défiscalise et perçoit des revenus locatifs issus de son investissement immobilier.

Avantages : Principal avantage : une réduction d'impôt supérieure à celle du Scellier « classique ». 40% en Scellier Outre-mer contre 25% pour le Scellier «métropole ».

Inconvénients : Pour les métropolitains qui investissent, le lieu d'implantation géographique du bien est situé loin. De ce fait le contrôle est plus difficile. Dans ce cas il faudra veiller à choisir un promoteur local de qualité.

Conclusion : D'un coté un taux de défiscalisation plus important, de l'autre la proximité de l'investissement. Le choix entre les deux régimes de défiscalisation dépendra des objectifs patrimoniaux individuels de l'investisseur.