Loi Scellier Outre-mer : les points à surveiller

En contrepartie des avantages fiscaux importants proposés par la loi Scellier Outre-mer, il faudra respecter un certain nombre de contraintes afin de ne subir une éventuelle requalification fiscale. Parmi ces contraintes il faudra notamment prendre garde à ce que :

• Le bien soit loué nu en tant qu'habitation principale du locataire et ce pendant 9 ans
• Le logement respecte les caractéristiques thermiques et la performance énergétique stipulé à l'article L.111-9 du code de la construction et de l'habitation.
• Vous devrez pour la location de votre bien immobilier, respecter un plafond de loyer. Ce plafond de loyer est limité à 15,05€ par m² pour la zone B1. Vous pourrez donc louer un appartement de 60m² au maximum 903€ par mois.

A noter que la location du bien immobilier doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date :

• d'acquisition s'il s'agit d'un logement achevé acquis neuf
• d'achèvement des travaux en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation.
• d'achèvement du logement si c'est un logement en l'état futur d'achèvement ou de l'acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement, ou encore si cela concerne l'acquisition de locaux inachevés et enfin la construction d'un logement par le contribuable

De plus au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison d'une seule acquisition. S'il veut défiscaliser de nouveau avec la loi Scellier Outre-mer, alors il devra patienter l'année suivante. Par exemple si le contribuable acquière un logement en Janvier 2010 sous la loi Scellier Outre-mer, il ne pourra réinvestir sous la même loi qu'à partir de janvier 2011.

Attention : il est possible de cumuler la loi Scellier DOM-COM avec la loi Scellier « classique », la même année d'investissement pour des logements distincts. En revanche pour un même logement il n'est pas possible de cumuler deux mécanismes de défiscalisation différents. Par exemple une défiscalisation loi Bouvard et une défiscalisation Scellier sur un même logement.

Concernant le démembrement du bien immobilier en loi Scellier Outre-mer (séparation de l'usufruit et de la nue propriété), la loi est claire. Le démembrement est interdit que ce soit pour les investisseurs particuliers que pour les investisseurs qui créent des SCI. « La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré ». La réduction d'impôt Scellier DOM-COM n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Enfin comme pour la défiscalisation Scellier « classique » la réduction d'impôt ne peut s'appliquer que sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros ! Ce qui laisse tout de même un levier de défiscalisation important.